Спокойно! Падение цен продолжается!

Рынок недвижимости всегда следовал курсу рынка финансового. Высокий процент недостроя, ненадёжный баланс валютной корзины, рост безработицы и сбои в системе кредитования – всё говорит против стабилизации цен, или, как сегодня принято говорить, их возврата к докризисному уровню. Тем более контрастно звучат утверждения, что рынок достиг дна, и «с сегодняшнего дня» удешевления квадратного метра ожидать не следует.

Действительно, сюжет грядущего подорожания объектов, несмотря на всю абсурдность, остаётся в топ-десятке тем ряда отечественных СМИ, специализирующихся на недвижимости. Пропагандистский характер статей никого не смущает – мы давно привыкли к расхождениям между текстами и реальностью, а любые прогнозы сверяем с показаниями внутренних рыночных сейсмометров. Да и нет ничего зазорного в том, что владелец того или иного профильного издания, как правило самолично являющийся оператором рынка недвижимости, предпочитает указывать нужный ему медиа-вектор, внося посильный вклад в стимулирование спроса.

Существует простой приём: на листе, разделенном пополам вертикальной линией, пишутся характеристики исследуемого явления – справа положительные, а слева отрицательные. На основе краткого анализа принимается та или иная сторона. Полученный результат рассматривается в качестве отправной точки в ходе дискуссий и принятия решений. Вот и мы решили создать список очевидных на сегодня аргументов «за» и «против» падения цен на недвижимость, дабы определить наконец, под каким углом следует рассматривать образцы конъюнктурной аналитики.
Перед тем как обратиться за комментариями к самарским операторам рынка недвижимости, мы составили следующий список:

Может показаться, что в графе «против» обозначено несообразно малое количество позиций. Однако при ближайшем рассмотрении становится ясно: все обычные аргументы в пользу скорого подорожания сводятся именно к тому, что количество готового жилья уменьшается, а значит, спрос неизбежен. О том, что это жильё стоит денег, которого у населения просто нет, обычно не говорится.

«Нет какой-либо чёткой и объективной методики прогнозирования перспектив рынка, - говорит Алексей Гурьянов, член совета директоров самарской компании «Институт оценки». - Исходные данные для подобных исследований предоставляют риэлторы и застройщики – стороны, заинтересованные в росте цен, а следовательно, в том, чтобы эксперты и аналитики видели рынок именно в этом свете».

Директор самарского агентства недвижимости «Новый дом» Дмитрий Косюничев соглашается с коллегой: «Если говорить простым человеческим языком, то подорожание квадратного метра начнётся, когда жизнь начнёт налаживаться. Само понятие возврата рынка на докризисный уровень подразумевает комплексное улучшение всех аспектов: рост заработков населения, внедрение доступной ипотеки, возобновление строительства».

Кстати, именно «разморозка» нынешних недостроев, по мнению многих операторов рынка, будет основным индикатором роста спроса. И если сегодня многие СМИ преподносят обвал строительного рынка как предзнаменование скорого дефицита жилья, то с тем же успехом его можно представить как следствие падения платежеспособности граждан. В этом случае стабилизация предложения станет показателем возобновления инвестиций в сферу строительства. (Переварив подобные доводы, мы без колебаний занесли замороженные стройки в левую графу нашей таблицы).

«Так называемое «дно кризиса» в отношении рынка недвижимости начало упоминаться многими самарскими СМИ с середины 2008 года, когда о подобных вещах и мечтать-то было грешно, - говорит Алексей Гурьянов. – Но цены продолжают падать. Причём, даже в начале осени, то есть, во время привычной активизации рынка, когда цены должны заметно подняться, никакого подорожания не произошло. Да что там - на этот раз не было замечено даже замедления в темпах удешевления! Был, правда, слух о реанимации ипотеки, возврат к докризисным процентным ставкам, но, судя по всему, и это не спровоцировало ожидаемых сдвигов».

«Прогноз слишком очевиден, - дополняет Дмитрий Косюничев. – подорожание самарской недвижимости, конечно, произойдёт. Но не завтра. Первый квартал 2010 года продолжит радовать потенциальных покупателей падением стоимости метра, а для застройщиков и риэлторов продолжится время выжидания и выживания. Что касается упомянутого вами возможного введения дифференцируемого налога, то так далеко заглядывать не будем. Практика показывает, что «длинные» прогнозы в наше время делать неразумно».

Итак, пока всё говорит в пользу дальнейшего снижения цен. При этом никто не может обозначить более или менее точных временных рамок для этого неоднозначного процесса. Пока можно с относительной уверенностью сказать, что переоцененное до кризиса жилье (хрущёвки и советская панель) рискует так и не вернуться к своим прежним ценовым показателям. Что же касается массового новостроя, то здесь предложение явно не совпадает с реальными доходами граждан. И если некоторые специалисты по недвижимости до сих пор утверждают обратное, то следует понимать, что речь идёт, скорее всего, о отдаленных перспективах.

SamaraEstate.ru